Det var lidt af en drøm, der gik i opfyldelse, da 42-årige Jakob Holm i 2020 overtog nøglerne til familiens nye hus i Virum lidt nord for København.
Familien betalte knap otte millioner kroner for nøglerne til villaen på 178 kvadratmeter, der har flere badeværelser, et køkken-alrum og en SFO, der billedligt talt lå lige i baghaven.
Og så opfyldte huset et andet centralt krav. Det var nemlig bygget blot tre år forinden og krævede blot en klat maling, før det var indflytningsklar.
- Det matchede alle vores kriterier, og så er det meget rart, at man ikke skal bruge alle weekender på vedligehold. Vi er utrolig glade for huset, siger han.
Men et er, hvad Jakob Holm har givet for at bo i Virum. Noget andet er, hvad skattemyndighederne mener, at hans ejendom er værd.
I juli sidste år fik den 42-årige boligejer nemlig en ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen, der er langt højere, end hvad han gav for huset.
Styrelsen skal i disse år værdisætte landets 1,7 millioner private boliger, efter at man for 10 år siden måtte skrotte hele det gamle vurderingssystem, da det ramte helt ved siden af skiven.
Tip os:
- •
Kender du noget til sagen? Skriv til vurdering@dr.dk
Vurderingen er vigtig for Jakob Holm og landets andre boligejer, da den danner grundlag for, hvad man skal betale i boligskat. Så hvis du får en for høj vurdering, så kan du ende med at betale for meget.
Skattemyndighederne nåede frem til, at ejendommen i Virum skulle vurderes til lige over 9,6 millioner kroner - næsten 1,7 millioner kroner mere, end hvad den 42-årige boligejer skulle have op ad lommen for at købe huset.
De næsten 10 millioner kroner er den pris, som myndighederne vurderede, at den nyopførte ejendom var værd 1. januar 2020 - altså få måneder inden, at Jakob Holm underskrev sin købsaftale.
- Jeg er næsten lidt imponeret over, at man kan ramme så meget forbi, siger han.
Herunder kan du læse om de to første ejendomsvurderinger, der tikker ind i din digitale brevsprække:
Det handler om dine naboer
Der er en grund til, at Jakob Holm har fået en vurdering, som er markant højere, end hvad han selv har givet for huset.
Det handler nemlig om noget så centralt som, hvad skattevæsnet lægger vægt på, når det vurderer din bolig. Både hvad der giver boligejerne en højere vurdering - men også hvad der trækker ned.
Måden, skattemyndighederne beregner din vurdering, er ved at se på 15 ejendomme i nærheden af din egen, som er solgt inden for de seneste seks år op til vurderingen.
Se Jakob Holm fortælle, hvordan han forgæves har forsøgt at få lov til at se beregningen bag tillægget på 64 procent:
På baggrund af de 15 ejendomme udregnes en kvadratmeterpris for området og hermed din ejendom.
Der kan dog være ting, der adskiller lige netop din ejendom fra dine naboers. Det kan være, at der er flere badeværelser, hvilket trækker værdien op. Men det kan også være, at dit hus ligger klos op ad en motorvej, hvilket trækker værdien ned.
I Jakob Holms tilfælde er der én ting, som i forhold til hans naboer for alvor øger værdien af hans bolig i skattemyndighedernes optik. Nemlig det faktum, at huset er næsten helt nybygget.
Du kan læse mere om, hvad der har betydning for vurderingen af din bolig i denne story
21.000 kroner mere per kvadratmeter
DR Nyheder har fået indsigt i flere af principperne for de nye vurderinger, og her fremgår det, at et nyopført hus kan give en værdiforøgelse på over 60 procent, hvis de 15 andre huse for eksempel er 80 år gamle.
Princippet er baseret på samtlige handlede parcelhuse i landet de seneste seks år op til vurderingen, oplyser skattevæsnet.
Det var netop tilfældet i vurderingen af Jakob Holms hus, som steg med næsten 64 procent, fordi huset var så nyt, og de fleste af nabosalgene var huse fra omkring 1940.
Derfor går hans kvadratmeterpris fra gennemsnittet på cirka 32.000 kroner til 53.000 kroner.
Med andre ord: Når skattemyndighederne regner sig frem til, at den 42-åriges bolig er 9,6 millioner kroner værd, så vil en tilsvarende gennemsnitlig bolig i samme område være solgt for lige under seks millioner kroner.
Ifølge boligejeren afspejler den forskel langt fra virkeligheden.
- Vi kommer til at betale skat af over 21.000 kroner mere per kvadratmeter, fordi huset er bygget i 2017. Det er virkelig en voldsom opjustering, og det virker helt skævt, siger han.
Er det ikke fair nok, at det koster mere i skat, når man har et nyt hus?
- Det er det. Men jeg synes, at det kører af sporet, når jeg ser, hvor meget et nyt hus er vurderet højere end det gennemsnitlige hus i et område. Jeg tror simpelthen, der mangler at blive taget højde for, at det gennemsnitlige hus også istandsættes løbende, siger Jakob Holm.
Skattevæsnet bekræfter, at oplysninger om husenes stand som udgangspunkt ikke indgår i vurderingerne, da disse data ikke findes og dermed ikke kan være en del af vurderingerne.
DR Nyheder har fået flere eksperter til at gennemgå eksemplet fra Virum, og de er enige i, at vurderingen er skæv.
- Ejendommen burde have været vurderet i nærheden af det, han havde købt den til - altså de her 7,9 millioner kroner. Her har man ramt 1,7 millioner kroner ved siden af, siger skatteadvokat Thomas Booker, der er partner hos advokatfirmaet Horten.
Hvad tænker du om, at værdien bliver øget med næsten 64 procent, fordi huset er nyt?
- Det er utvivlsomt en høj faktor. Det skal helst være begrundet i faglige hensyn, når man mener, at værdien skal opjusteres så meget ved et nyt hus. I det her eksempel viser det sig med al tydelighed, at det har været for meget at øge værdien med, siger skatteadvokat Thomas Booker.
De nye ejendomsvurderinger skal netop forsøge at ramme den forventelige værdi i fri handel.
Og sagen fra Virum bør få myndighederne til at tænke sig godt om, mener Henning Boye Hansen, der er skatteekspert hos revisionsselskabet BDO.
- Når tillægget bliver så stort, at man skyder så langt over målet, så bør det give anledning til bekymring hos vurderingsmyndighederne, siger han.
Minister indrømmer problem
Vurderingsstyrelsen er faktisk opmærksom på, at der kan være et problem med vurderingen af nye huse. Det skriver styrelsen i et svar til DR Nyheder.
- Vurderingsstyrelsen er opmærksom på, at vurderingsmodellen for nye huse i dyre områder kan ramme for højt, lyder det.
Videre lyder det, at sådanne boliger skal 'fanges i den manuelle kontrol'.
I sagen om Jakob Holms bolig har man enten ikke udtaget hans ejendom til manuel kontrol, eller også har man ikke ment, at den gav anledning til, at hans vurdering skulle ændres.
Skatteminister Jeppe Bruus (S) vil også gerne erkende, at der er en problemstilling, man skal se på.
- Det er et af de eksempler, man er nødt til at se på og finde ud af, om man skal justere modellen, siger han.
Trods indrømmelsen mener ministeren, at det nye vurderingssystem er en forbedring fra det system, man skrottede for ti år siden.
- Vi får et system, der er meget mere præcist end det gamle. Vi får nok ikke et system, der rammer salgsprisen 100 procent, og derfor er det godt, at man både kan gøre indsigelse og i sidste ende klage, hvis man er uenig, siger Jeppe Bruus.
Kan du garantere, at de nye vurderinger bliver mere retvisende end de gamle?
- Jeg vil ikke give nogen garantier. Men med mit kendskab til det nye system og til det gamle, så får vi et system, der bliver mere retvisende, siger skatteministeren.
Vil klage over vurderingen
Jakob Holm har siden han fik sin nye ejendomsvurdering i juli sidste år haft en længere kamp med myndighederne.
Her har han uden held forsøgt at blive klogere på, hvad præcis skattemyndighederne lægger til grund for, at hans ejendomsvurdering skal være næsten 64 procent højere end naboernes.
Boligejeren vil dog også gå den officielle klagevej og hermed håbe, at Vurderingsstyrelsen ville sætte hans vurdering ned.
Men her løber han ind i et problem. Det kræver nemlig, at man skal kunne bevise, at ens ejendomsvurdering er mindst 20 procent skæv, hvis man skal komme igennem med en klage.
Og selv om Jakob Holms vurdering er 1,7 millioner kroner højere, end det han købte huset for, så er forskellen faktisk under 20 procent på grund af den høje værdi af huset.
- Vi kommer til at klage over den uanset hvad, men vi bliver lidt fanget af den her regel, siger han.
Der er bred politisk opbakning til de nye ejendomsvurderinger - hvad vil du sige til de politikere, der har stemt for loven?
- Politikerne skal tage og kigge på alle de historier, der kommer frem omkring systemet, og hvordan det bliver forvaltet. De skal se på, om det skal gøres på en anden måde. Man kan jo spørge, om de med den viden, de har i dag, ville stemme for lovforslaget igen, siger han.