Har du købt bolig efter finanskrisen, og bor du i et område, hvor huspriserne er steget, så kan der være penge at spare, hvis du lykkes med at forhandle gebyret på dit lån ned.
Det viser en udregning, som Boligøkonomisk Videncenter har lavet for DR Nyheder.
Det er de såkaldte bidragssatser, som boligejere flere steder i landet potentielt set kan spare penge på, hvis ellers bankerne og realkreditinstitutterne vil udregne bidragssatserne på baggrund af boligernes nutidsværdi.
I dag lægger bankerne boligens værdi på det tidspunkt, du tager lånet, til grund for udregningen af gebyrerne.
- Dem, der ville kunne spare mest i form af reducerede bidragssatser, er dem, som bor i de huse, som er steget mest i perioden efter finanskrisen, siger Marc Lund Andersen, seniorøkonom i Boligøkonomisk Videncenter.
Det er særligt boligejere i København og omegn samt i Aarhus og Aalborg, der potentielt set kan spare penge på bidragssatsen, fordi boligpriserne i disse områder er steget.
De største besparelser er at hente for boligejere, der har tegnet afdragsfrie lån med variabel rente på op til 80 procent af boligens værdi, da bidragssatsen her er højest.
Nogle boligejere vil ifølge Boligøkonomisk Videncenter kunne hente op mod 10.000 kroner hjem årligt ved at få genberegnet bidragssatsen på baggrund af boligens værdi i dag. De fleste vil dog kun opnå besparelser på op til 2.000 kroner årligt.
I andre områder af Danmark - for eksempel på Lolland, Vestsjælland og i Sønderjylland - er der ingen potentielle besparelser at hente, fordi boligpriserne er faldet.
Banker: Lånet skal omlægges
Er det så muligt at genforhandle sin bidragssats, hvis man har på fornemmelsen, at priserne i området er steget, og man derfor henvender sig til banken?
Nej, lyder det både fra Realkredit Danmark og Totalkredit.
Kun hvis hele lånet omlægges, tilbyder de to realkreditinstitutter at genberegne bidragssatsen.
- En forudsætning for at få en ejendomsvurdering og dermed en genberegning af bidragssatsen hos Totalkredit er, at boligejeren omlægger sine eksisterende lån, oplyser Totalkredit til DR Nyheder.
Samme melding kommer fra Realkredit Danmark, der understreger, at realkreditinstitutterne ikke regulerer bidragssatserne op eller ned i takt med, at boligerne stiger eller falder i værdi.
Stiger boligen i værdi, falder den samlede belåningsgrad, men det fører altså ikke automatisk til lavere bidragssatser.
Når man lægger sine realkreditlån om, følger der som udgangspunkt en betydelig sum låneomkostninger med, og dem kan man i princippet også forhandle om, men det kan være svært som privatperson med en mindre låneportefølje at få noget ud af sådan en forhandling.
Svært for menigmand
Direktøren i firmaet Arvad Finans, Susanne Arvad, oplever dog, at bankerne og realkreditinstitutterne er til at forhandle med, når hun henvender sig på baggrund af kunder, der gerne vil have økonomien set efter i sømmene.
Susanne Arvad medgiver, at de fleste kunder ikke af egen drift kan få banken til at sænke bidragssatsen, selvom boligpriserne i området er steget.
Hun hører ofte om, at banken kræver, at huset genvurderes, og lånet bliver omlagt med deraf følgende låneomkostninger, før bidragssatsen kan blive genberegnet.
Men når hun som finansiel rådgiver tager hul på samme diskussion med banken, sker der ofte noget.
- For menigmand er det rigtig svært, men kommer der en henvendelse fra os, ser vi ofte, at prisen lige pludselig er en anden. Det synes jeg rent samfundsmæssigt er en katastrofe, lyder det fra Susanne Arvad.
Bidragssatsen på et realkreditlån er størst i den del af lånet, der ligger i den yderste ende af belåningen - altså tættest på de 80 procent af boligens værdi, som er det maksimale, man må tage realkreditlån til.
Forbrugerrådet: Tag en snak med banken
Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk, opfordrer folk med høje bidragssatser til at tale med banken.
- Hvis man bor i et område, hvor boligpriserne er steget meget, synes jeg, at man skal tage en snak med sin bank og realkreditinstituttet og høre, om der er mulighed for, at man kan få sat sin bidragssats ned, siger han.
Hvis kunden har en stor forretning og er interessant for banken, kan kunden ifølge Forbrugerrådet få noget igennem.
- Jeg tror, at der er rigtig mange forbrugere, som kan gå ned og få gjort noget ved det her, hvis de er aktive som forbrugere på bankmarkedet.
Samtidig vurderer Forbrugerrådet, at det for nogle kunder kan betale sig at få hjælp fra en privat finansiel rådgiver.
- Hvis man har et tilpas stort lån, vil det kunne være en stor hjælp og en stor besparelse, men man skal også tænke på, at en rådgiver også koster penge, så man kunne prøve med "gør det selv"-løsningen i første omgang.
Bankerne burde orientere kunderne
Forbrugerrådet Tænk retter også fokus mod bankerne og realkreditinstitutterne, som i højere grad burde oplyse kunderne om muligheden for at få vurderet boligen på ny og dermed få bidragssatsen ned.
- Realkreditinstitutterne følger udviklingen, og de kender den godt, så jeg synes egentlig, de skulle være mere vakse til at oplyse om, at det er en mulighed for at få omvurderet sin ejendom og dermed få en billigere bidragssats i sit boliglån, siger han.
Det sker i andre brancher, og det burde bankerne ifølge Forbrugerrådet Tænk efterligne.
- Telefonselskaber har nogle gange kontaktet kunderne for at sige, at man kan strikke sit abonnement sammen på en anden måde og få en billigere ydelse. Det kunne være rigtig positivt, hvis realkreditinstitutterne gjorde det samme, siger han.
Forbrugerrådet Tænk anbefaler faktisk, at bankerne og realkreditinstitutterne nærmest automatisk henvender sig til kunderne med en opfordring til at se nærmere på ejendommen og dermed få reduceret bidragssatsen.
På fredag kommer Konkurrencerådet med en analyse af priserne og konkurrencen blandt realkreditinstitutterne.