Otte ud af ti københavner-ejendomme er vurderet for lavt

På Nørrebrogade i København ligger en treværelseslejlighed fem minutter fra nærmeste S-tog og et stenkast fra bydelens bedste værtshuse.

En lejlighed, der med sine 65 m2 i 2011 blev vurderet af Skat til at have en værdi på 670.000 kroner. Men da den lille københavnerbolig blev solgt i 2014 lå prisen et godt stykke højere: 1,8 millioner kroner.

Den store afstand mellem vurdering og faktisk salgspris er langt fra usædvanlig i netop hovedstaden.

Flest boliger over vurderingen

Hver gang der er blevet solgt 10 boliger i Københavnsområdet siden 2011 er otte af dem, solgt til en pris, der ligger over de offentlige ejendomsvurderinger.

Dermed er landsdelen ”Byen København” der dækker over kommunerne København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby, det sted i landet, hvor den største andel af boliger er solgt til en pris, der ligger over vurderingen.

Det viser en analyse, som DR’s Undersøgende Databaseredaktion har foretaget. Analysen er foretaget ved at sammenlignet boliga.dk’s liste over samtlige frie boligsalg i Danmark og sammenligne salgsprisen med vurderingen, som DR har hentet hos tinglysning.dk.

Hvis du vil vide om boliger, der minder om din, er vurderet for høj eller lavt så klik på linket herunder.

Markedet er løbet fra vurderinger

Ifølge flere boligøkonomier er det ikke overraskende, at Byen København er den landsdel, hvor klart flest ejerboliger er vurderet lavere, end de reelt er værd.

- I København er boligpriserne steget kraftigt de senere år, og markedet er løbet fra de nuværende vurderinger. Derfor er det de steder, at priserne er steget mest, hvor flest boliger vil være mere værd end vurderingen, fortæller boligøkonom og direktør i Boliga, Frederik Rovsing.

Gamle vurderinger

De nuværende vurderinger, blev foretaget i 2011, og har siden da været fastholdt – dog med en mindre rabat alt efter 2011-vurderingens størrelse.

Fastfrysningen skyldes, at en undersøgelse hos Rigsrevisionen i 2013 slog fast, at Skats ejendomsvurderinger i tre ud af fire tilfælde vurderer huse enten for højt eller for lavt.

Som det fremgår af DR’s analyse er der dog steder, hvor endnu flere ejendomme er vurderet forkert. Når det kommer til for lave vurderinger gælder det især i København, men også i andre store byer som Aalborg, Aarhus og Odense.

Lejligheder vurderet forkert

Det er langt fra bare tilfældigt, forklarer cand.polit. og direktør i Boligøkonomisk Videncenter,Curt Liliegreen:

- Der er en strukturel systemfejl i de nuværende vurderinger, som betyder, at grundværdien på ejerlejligheder ofte er stærkt undervurderet i forhold til markedsprisen. Og fælles for de store byer er, at ejerlejligheder udgør en relativt højere andel af boligmassen end i eksempelvis landkommuner, siger han.

Det er dog de færreste, der rent faktisk betaler skat af deres nuværende vurdering. Det skyldes, at det fra politisk side tidligere er besluttet at indføre henholdsvis et stop for og et loft for de to forskellige ejendomsskatter, som boligejere betaler.

Ny system på vej

Allerede i forbindelse med Rigsrevisionens kritik besluttede den tidligere regering, at der skulle udarbejdes et nyt og mere retvisende system, og mens politikerne stadig forhandler om, hvordan de kommende boligskatter skal se ud, så er selve vurderingssystemet forhandlet på plads.

Formålet er først og fremmest at sikre et system, hvor vurderingerne ligger tættere på de reelle salgspriser. Og lykkedes det, kan boligejerne i hovedstaden, se frem til stigende vurderinger.

Højere vurdering vil ramme priserne

Selvom regeringen har meldt ud, at man ønsker en skattemodel, hvor stigende vurderinger ikke giver en ekstra-regning til de nuværende boligejere, så vil det alligevel have konsekvenser for boligmarkedet de steder i landet hvor vurderingerne stiger, når systemet træder i kraft i 2019.

Det vurderer Morten Skak, der er boligøkonom på Syddansk Universitet.

- Selvom nuværende ejere ikke rammes, så vil køberne kunne mærke, at de stigende vurderinger er lig højere ejendomsskatter. Min vurdering er, at det vil give et skvulp nedad i priserne, især der hvor vurderingerne stiger mest, siger Morten Skak.

Langsom indkøring kan afbøde effekt

Alle tre boligøkonomer peger på at en model, hvor nuværende boligejere får rabat på en større skatteregning, vil ramme boligmarkedet, fordi lysten til at flytte naturligt mindskes af, at udgiften i en tilsvarende bolig er højere, fordi man ikke længere opnår rabat på boligskatten.

Direktør i Boliga Frederik Rovsing peger dog på, at man kan mindske effekterne af stigende ejendomsvurderinger, gennem måden det nye system indfases på.

- Vi har tradition for i Danmark, at når man ændrer på boligskatten, eller andre steder der har stor effekt for folks privatøkonomi, så gør man det over en lang periode for at mindske den umiddelbare effekt. Det synes jeg også er det signal, politikerne sender i forbindelse med de her ændringer.

I gennemsnit er de boliger, der er vurderet for lavt vurderet lige over en million kroner under salgsprisen, mens gennemsnittet for alle boliger er 800.000 kroner under salgsprisen. Det tilsvarende beløb på landsplan er 300.000 kroner under salgsprisen.